La quasi-totalité des litiges fonciers au Sénégal vient de trois causes : un document qui ne confère pas le droit qu'on lui prête, un vendeur qui n'est pas le titulaire inscrit, ou un paiement effectué avant toute vérification. Un état des droits réels demandé à la conservation foncière et un acte authentique devant notaire écartent l'essentiel du risque.
Les pièges décrits ci-dessous ne sont pas des anecdotes. Chacun correspond à un mécanisme juridique précis, et chacun se neutralise par une vérification identifiable. Nous les avons classés par nature : ceux qui portent sur le document, ceux qui portent sur la personne et le paiement, ceux qui portent sur le terrain lui-même.
Aucune statistique de fraude n'est citée dans cet article. Les chiffres qui circulent sur le sujet proviennent de sources invérifiables, et nous préférons nous en tenir aux textes. Informations vérifiées à la date du 17/09/2026.
L'essentiel en bref
C'est le piège le plus coûteux, et le plus mécanique. Un même terrain est vendu successivement à plusieurs acquéreurs, parce que les premières cessions n'ont jamais été inscrites au livre foncier.
L'article 20 de la loi n° 2011-07 est sans ambiguïté : les droits réels « n'existent, ne se conservent et ne produisent effet à l'égard des tiers qu'autant qu'ils ont été rendus publics ». Autrement dit, c'est l'inscription qui départage les acquéreurs, pas la date de signature ni l'ordre des paiements. Vous pouvez avoir payé le premier et perdre le terrain.
La parade : faire inscrire la mutation sans délai. L'article 464 du Code général des impôts impose au notaire de faire enregistrer l'acte dans les dix jours pour un acte portant mutation de propriété d'immeuble.
Un titre foncier se présente bien. Un faux titre foncier aussi. La différence ne se voit pas sur le papier qu'on vous tend.
La parade : ne jamais se fier au document fourni par le vendeur. Demandez vous-même un état des droits réels au bureau de la conservation de la propriété et des droits fonciers du lieu de situation de l'immeuble. L'article 10 de la loi n° 2011-07 charge le conservateur de « la communication au public des renseignements contenus dans leurs archives et relatifs aux propriétés immatriculées ». C'est une information publique : un vendeur qui refuse de communiquer le numéro du titre n'a aucune raison légitime de le faire.
Une délibération est une affectation d'une terre du domaine national, prise par la collectivité au profit de celui qui met la terre en valeur. Elle n'est pas une vente et ne confère pas la propriété.
L'article 3 de la loi n° 64-46 du 17 juin 1964 ferme la porte : « Les terres du domaine national ne peuvent être immatriculées qu'au nom de l'État. » Vous ne pouvez donc pas transformer directement une délibération en titre foncier à votre nom.
La parade : accepter une délibération, si vous l'acceptez, à son prix, et jamais à celui d'un terrain titré. Nous détaillons ce que vaut chaque document dans notre article titre foncier, bail ou délibération.
L'autorisation d'occuper à titre précaire et révocable porte bien son nom. L'article 37 de la loi n° 76-66 du 2 juillet 1976 précise que son titulaire « ne peut réaliser sur le terrain que des installations légères ou démontables » et que « l'autorisation peut être retirée à tout moment, sans indemnité, moyennant préavis de trois mois par lettre recommandée ».
La parade : demander la nature exacte du droit inscrit. Propriété, emphytéose, usufruit, droit d'usage et autorisation d'occuper sont cinq choses différentes.
L'enregistrement fiscal d'un acte n'est pas sa publication au livre foncier. Un acte sous seing privé peut très bien être enregistré aux impôts et ne vous rendre propriétaire de rien vis-à-vis des tiers.
L'article 47 de la loi n° 2011-07 exige que les conventions transférant un droit réel immobilier soient « constatés par acte authentique » en vue de l'inscription. L'article 453 du Code général des impôts confirme en pratique : la formalité fusionnée de l'enregistrement et de la publicité foncière ne concerne que les actes notariés publiés au livre foncier.
La parade : refuser tout montage qui évite le notaire, quelle que soit l'économie annoncée.
Contrôle du titre, des charges inscrites et de la situation d'urbanisme, avant tout engagement de votre part.
Être rappelé par un conseillerLe nom porté sur le titre foncier doit être celui de votre vendeur. S'il vend pour le compte d'un tiers, la procuration doit être authentique et sa validité vérifiée. Une chaîne de transmission incomplète entre le titulaire inscrit et la personne en face de vous est un signal d'arrêt.
La parade : l'état des droits réels, encore une fois. Il nomme le titulaire.
Un terrain issu d'une succession appartient à l'ensemble des indivisaires. Un acte signé par un seul d'entre eux vous expose à la contestation de tous les autres.
La parade : exiger l'accord de tous les indivisaires, et la production des actes de notoriété correspondants. C'est précisément le type de pièce qu'un notaire sait réclamer.
L'article 19 de la loi n° 2011-07 énumère les droits susceptibles d'inscription au livre foncier : la propriété, l'usufruit, les droits d'usage et d'habitation, l'emphytéose, le droit de superficie, les servitudes et services fonciers, les privilèges et hypothèques. Tous suivent le titre. Un terrain hypothéqué reste hypothéqué après la vente.
La parade : lire l'état des droits réels en entier, pas seulement la ligne du propriétaire.
C'est le piège qui transforme une mauvaise affaire en perte sèche. Sans trace bancaire et sans acte authentique, la preuve du paiement est difficile à établir et le recours quasi impossible à exercer.
La parade : le séquestre notarial et le virement bancaire tracé. L'article 461 du Code général des impôts prévoit d'ailleurs que les droits d'enregistrement sont acquittés par les notaires pour les actes passés devant eux : les fonds transitent naturellement par l'étude.
Construire sans titre expose à la démolition, prévue par l'article R 378 du Code de l'urbanisme. Photo : Deyonro23, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0.
L'article 5 de la loi n° 76-66 du 2 juillet 1976 range dans le domaine public naturel les rivages de la mer couverts et découverts lors des plus fortes marées, « ainsi qu'une zone de cent mètres de large à partir de la limite atteinte par les plus fortes marées ». L'article 9 ajoute que « le domaine public est inaliénable et imprescriptible ».
Aucun document ne peut donc conférer la propriété d'une parcelle située dans cette bande, et aucune durée d'occupation n'y crée de droit. L'État peut y accorder des autorisations d'occuper, mais l'article 13 les qualifie de « personnelles, précaires et révocables », retirables « à tout moment sans indemnité ».
La parade : faire situer la limite par un géomètre-expert, et demander le certificat d'urbanisme, qui signale les servitudes affectant la parcelle.
Depuis les communiqués gouvernementaux des 31 juillet et 7 novembre 2024, l'État mène des audits fonciers qui ont conduit à suspendre les travaux sur plusieurs sites des régions de Dakar, Thiès et Saint-Louis. Le communiqué de la Primature du 6 juillet 2026 précise que la levée des suspensions bénéficie aux détenteurs de titres réguliers, de bonne foi, et que certains documents d'urbanisme ont purement et simplement été annulés.
La parade : vérifier qu'aucune mesure administrative ne concerne le lotissement, et exiger l'autorisation de lotir.
Un terrain peut être parfaitement légal et inconstructible en pratique. L'article R 198 du décret n° 2009-1450 du 30 décembre 2009 impose de joindre un titre de propriété à la demande d'autorisation de construire, et l'article R 201 exige un plan de situation indiquant le numéro du titre foncier, du lot ou de la parcelle. Sans papiers en règle, le dossier ne passe pas.
À cela s'ajoutent les règles d'urbanisme applicables à la zone : prospect, coefficient d'occupation du sol, hauteur, volume, aspect architectural, normes d'espaces verts et de parking (article R 196).
La parade : demander le certificat d'urbanisme en mairie avant de signer. Il est délivré dans un délai d'un mois (article R 189) et indique les prescriptions applicables, les servitudes et la destination de la zone.
Les conséquences ne se limitent pas à une perte financière.
Le service chargé du contrôle de l'occupation du sol peut interrompre les travaux jusqu'à présentation de l'autorisation de lotir ou de construire, et prendre « toutes mesures de coercition nécessaires », notamment la saisie des matériaux et du matériel de chantier (article R 375 du décret n° 2009-1450). Si les vérifications révèlent que les travaux ne sont pas autorisés, un procès-verbal d'infraction est dressé et l'interruption peut être ordonnée jusqu'au jugement définitif (article R 376).
Plus grave, l'article R 378 autorise la démolition de plusieurs catégories de constructions, au premier rang desquelles les « constructions édifiées sur un terrain occupé sans droit ni titre quelle que soit son importance ». Et si une décision de justice ordonnant la démolition n'est pas exécutée dans les délais, le contrevenant doit rembourser les frais engagés par celui qui y a procédé.
Les articles R 374 et R 377 renvoient par ailleurs aux sanctions des articles 80 et 85 de la loi n° 2008-43 du 20 août 2008 portant Code de l'urbanisme. Nous ne citons pas de montants : le texte législatif n'a pas pu être consulté dans une version fiable pendant la préparation de cet article, et nous préférons ne rien avancer que nous n'ayons lu.
Reprise dans l'ordre, cette séquence écarte les douze pièges ci-dessus.
La procédure complète, étape par étape, figure dans notre guide complet de l'achat d'un terrain au Sénégal et sur notre page processus d'achat.
Sur la Petite-Côte, chaque lot que nous proposons est présenté avec sa situation foncière et sa distance à la plage.
Voir les terrains disponiblesEn demandant vous-même un état des droits réels au bureau de la conservation de la propriété et des droits fonciers du lieu de situation de l'immeuble. L'article 10 de la loi n° 2011-07 du 30 mars 2011 charge le conservateur de communiquer au public les renseignements relatifs aux propriétés immatriculées. Le document fourni par le vendeur ne prouve rien par lui-même.
Consultez sans attendre un notaire ou un avocat inscrit au Sénégal. Votre situation relève des rapports contractuels avec le vendeur, pas encore du droit de propriété : l'article 20 de la loi n° 2011-07 subordonne l'opposabilité aux tiers à la publication au livre foncier. Plus l'inscription tarde, plus le risque de double vente augmente.
Celui dont le droit a été inscrit le premier au livre foncier, en application de l'article 20 de la loi n° 2011-07. La date de signature de l'acte et l'ordre des paiements ne sont pas décisifs à l'égard des tiers.
La bande de cent mètres comptée à partir de la limite atteinte par les plus fortes marées relève du domaine public maritime, inaliénable et imprescriptible (articles 5 et 9 de la loi n° 76-66 du 2 juillet 1976). Au-delà de cette limite, l'achat est possible si le terrain est titré. Seul un géomètre-expert peut situer la limite avec précision.
Oui dans certains cas. L'article R 378 du décret n° 2009-1450 du 30 décembre 2009 prévoit la démolition des constructions édifiées sur un terrain occupé sans droit ni titre, quelle que soit leur importance, ainsi que de certaines constructions entreprises sans autorisation.
Par virement bancaire tracé, sur le compte de l'étude notariale, avec séquestre jusqu'à la signature et aux vérifications. L'article 461 du Code général des impôts prévoit que les droits d'enregistrement sont acquittés par les notaires pour les actes passés devant eux, ce qui rend ce circuit naturel.
Pas par principe, mais l'intermédiaire ne remplace aucune vérification. Exigez que les documents soient contrôlés à la source et que le paiement passe par le notaire, quel que soit l'interlocuteur qui vous a présenté le terrain.
Cet article est fourni à titre informatif et ne remplace pas le conseil d'un notaire ou d'un avocat inscrit au Sénégal. Informations vérifiées à la date du 17/09/2026.
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