Le titre foncier est le seul document qui confère la propriété au Sénégal. Le bail emphytéotique confère un droit réel solide mais temporaire, inscriptible au livre foncier. La délibération et l'autorisation d'occuper ne donnent qu'un droit d'usage précaire, révocable et non opposable aux tiers.
Cette hiérarchie n'est pas une opinion de professionnel : elle découle directement de trois textes, la loi n° 2011-07 du 30 mars 2011 portant régime de la propriété foncière, la loi n° 76-66 du 2 juillet 1976 portant Code du domaine de l'État et la loi n° 64-46 du 17 juin 1964 relative au domaine national. Chacun de ces textes régit un type de terrain différent et délivre un type de document différent.
Un vendeur qui vous présente « les papiers » ne vous dit rien tant qu'il n'a pas précisé lequel. Voici ce que vaut chacun d'eux, ce qu'il autorise, ce qu'il interdit, et comment vérifier celui qu'on vous tend.
L'essentiel en bref
Le titre foncier est la feuille ouverte au livre foncier pour un immeuble déterminé. L'article 12 de la loi n° 2011-07 le définit précisément : « L'ensemble des mentions consignées sur une feuille ouverte des livres fonciers constitue le titre foncier de l'immeuble auquel elles s'appliquent. » Chaque immeuble immatriculé porte un numéro de titre foncier (article 14).
Sa force juridique tient à l'article 42 : « Le titre foncier est définitif et inattaquable, il constitue le point de départ unique de tous les droits réels existant sur l'immeuble au moment de l'immatriculation. » L'article 43 ferme la porte aux revendications tardives : toute action tendant à revendiquer un droit réel non révélé pendant la procédure d'immatriculation est irrecevable. L'article 44 précise que les personnes lésées par une immatriculation ne disposent plus que d'une action personnelle en indemnité, jamais d'une action sur le terrain lui-même.
Concrètement, un terrain sous titre foncier ne peut plus vous être repris par un tiers qui produirait un document antérieur. C'est ce que ne permet aucun autre document foncier sénégalais.
Deux précisions utiles. D'une part, l'article 6 rappelle que l'immatriculation est définitive : un immeuble immatriculé ne peut plus retourner au régime antérieur. D'autre part, le titre foncier porte aussi les charges : hypothèques, servitudes, droits d'usage. Détenir le numéro d'un titre foncier ne dit donc rien de la situation réelle du bien tant que l'on n'a pas consulté les inscriptions qui le suivent.
Pointe Sarène, sur la Petite-Côte. Photo : Papdjibril, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0.
Ces deux baux portent sur le domaine privé de l'État, c'est-à-dire des terrains déjà immatriculés au nom de l'État. Ils sont régis par la loi n° 76-66 du 2 juillet 1976 portant Code du domaine de l'État. Son article 36 énumère ce que l'État peut consentir sur ces terrains : autorisations d'occuper à titre précaire et révocable, baux ordinaires, baux emphytéotiques, concessions du droit de superficie et ventes.
L'article 38 fixe une durée « ne pouvant excéder dix-huit ans ». Le bail est consenti sous condition résolutoire de mise en valeur dans un délai déterminé. Le preneur supporte toutes les charges de l'immeuble, y compris les contributions foncières. Il lui est interdit de céder son droit au bail ou de sous-louer sans autorisation, sous peine de nullité de plein droit et de résiliation immédiate. À l'expiration, l'État reprend l'immeuble avec les constructions, « franc et quitte de toute dette ou charge et sans indemnité ».
C'est un droit de jouissance, pas un droit réel. Il ne peut pas être hypothéqué.
L'article 39 change de nature juridique. Le bail emphytéotique « confère au preneur, ou emphytéote, un droit réel susceptible, notamment, d'hypothèque ». Sa durée est de dix-huit ans au minimum et cinquante ans au maximum, avec possibilité de prorogation dans la limite de cette durée maximale et possibilité de renouvellement.
Ce droit réel figure d'ailleurs à l'article 19 de la loi n° 2011-07 parmi les droits susceptibles d'inscription au livre foncier, sous le nom d'emphytéose. C'est ce qui en fait un document sérieux : il est publié, opposable, finançable.
Ses limites doivent être connues. Le preneur doit mettre le terrain en valeur dans un délai déterminé et payer le loyer d'avance. À l'expiration, si aucune demande de prorogation ou de renouvellement n'est formée, l'État reprend l'immeuble sans indemnité. Si une demande est formée mais rejetée, l'article 39 prévoit en revanche le paiement d'une indemnité correspondant au coût non amorti des aménagements et constructions réalisés conformément au contrat et au Code de l'urbanisme. L'acte de bail peut par ailleurs soumettre à autorisation la constitution d'hypothèques, les nouveaux investissements, la cession du droit au bail et la location de l'immeuble.
Notre article dédié détaille ce mécanisme : le bail emphytéotique au Sénégal.
La délibération est l'acte par lequel la collectivité affecte une terre du domaine national à une personne qui la met en valeur. Le mécanisme vient de l'article 8 de la loi n° 64-46 du 17 juin 1964 : les terres de la zone des terroirs « sont affectées aux membres des communautés rurales qui assurent leur mise en valeur et les exploitent sous le contrôle de l'État ».
Trois conséquences en découlent.
D'abord, l'affectation n'est pas une vente. Vous n'achetez pas la terre, vous succédez à un affectataire dans un droit d'usage lié à la mise en valeur. Ensuite, l'article 3 de la même loi verrouille toute transformation directe : « Les terres du domaine national ne peuvent être immatriculées qu'au nom de l'État. » Enfin, l'affectation est révocable si la mise en valeur cesse.
Un point de vigilance de calendrier. La loi de 1964 confie cette compétence au conseil rural. Or la loi n° 2013-10 du 28 décembre 2013 portant Code général des collectivités territoriales, dite Acte III de la décentralisation, a supprimé les communautés rurales au profit d'une communalisation intégrale. Une délibération récente doit donc émaner d'un conseil municipal. Une délibération présentée comme récente mais signée par un conseil rural pose une question à laquelle le vendeur doit répondre.
L'article 37 du Code du domaine de l'État est sans ambiguïté. L'autorisation d'occuper à titre précaire et révocable est accordée lorsque le terrain « est situé dans une zone non encore dotée d'un plan d'urbanisme ou dont le plan d'urbanisme doit être révisé dans un délai rapproché ». Son titulaire « ne peut réaliser sur le terrain que des installations légères ou démontables ». Et surtout : « L'autorisation peut être retirée à tout moment, sans indemnité, moyennant préavis de trois mois par lettre recommandée. »
Construire une villa sur une autorisation d'occuper revient donc à investir sur un terrain que l'administration peut reprendre avec trois mois de préavis et sans vous indemniser.
| Document | Texte de référence | Nature du droit | Durée | Hypothécable | Inscrit au livre foncier | Risque principal |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Titre foncier | Loi n° 2011-07, art. 12 et 42 | Propriété, définitive et inattaquable | Illimitée | Oui | Oui | Aucun, une fois les charges vérifiées |
| Bail emphytéotique | Loi n° 76-66, art. 39 | Droit réel | 18 à 50 ans, prorogeable et renouvelable | Oui | Oui (emphytéose, art. 19 loi n° 2011-07) | Reprise par l'État à l'expiration sans demande de prorogation |
| Bail ordinaire | Loi n° 76-66, art. 38 | Droit de jouissance | 18 ans maximum | Non | Non | Reprise sans indemnité, cession interdite sans autorisation |
| Autorisation d'occuper | Loi n° 76-66, art. 37 | Occupation précaire | Indéterminée, révocable | Non | Non | Retrait à tout moment, sans indemnité, préavis de trois mois |
| Délibération / affectation | Loi n° 64-46, art. 8 | Droit d'usage lié à la mise en valeur | Tant que dure la mise en valeur | Non | Non | Terre non immatriculable au nom de l'acquéreur (art. 3) |
| Acte sous seing privé seul | Loi n° 2011-07, art. 20 et 47 | Aucun droit réel opposable | Sans objet | Non | Non | Double vente, aucune protection contre les tiers |
La colonne décisive est l'avant-dernière. L'article 20 de la loi n° 2011-07 énonce que les droits réels « n'existent, ne se conservent et ne produisent effet à l'égard des tiers qu'autant qu'ils ont été rendus publics » au livre foncier. Tout ce qui n'y est pas inscrit ne vous protège que contre votre vendeur, et seulement s'il est solvable et joignable.
Nous contrôlons le titre, les charges inscrites et la situation d'urbanisme avant que vous ne vous engagiez.
Parler à un conseillerUne règle mérite d'être connue avant toute visite sur le littoral. L'article 5 de la loi n° 76-66 range dans le domaine public naturel « la mer territoriale, le plateau continental tel que défini par la loi, la mer intérieure, les rivages de la mer couverts et découverts lors des plus fortes marées, ainsi qu'une zone de cent mètres de large à partir de la limite atteinte par les plus fortes marées ».
L'article 9 complète : « Le domaine public est inaliénable et imprescriptible. »
Deux mots à retenir. Inaliénable signifie que cette bande ne peut pas être vendue, par personne, à personne. Imprescriptible signifie qu'aucune durée d'occupation, même très longue, ne crée de droit sur elle. Un document présenté comme un titre sur une parcelle située dans cette bande ne vaut rien, quelle que soit sa présentation.
L'article 11 précise ce que l'État peut y consentir : des permissions de voirie, des autorisations d'occuper, des concessions et des autorisations d'exploitation, contre redevances. L'article 13 ajoute que ces autorisations sont accordées « à titre personnel, précaire et révocable » et peuvent être retirées « à tout moment sans indemnité ».
Un terrain à cinquante mètres de l'eau n'est donc pas un terrain bon marché : c'est très souvent un terrain qui ne se vend pas.
Pas directement, et c'est toute la difficulté.
Le chemin passe par l'État. L'article 27 du Code du domaine de l'État pose le principe : « les immeubles faisant partie du domaine national sont immatriculés au nom de l'État dans les formes et conditions fixées par la réglementation prise en application de la loi n° 64-46 du 17 juin 1964 relative au domaine national ». Une fois la terre immatriculée au nom de l'État, elle entre dans le domaine privé de l'État et peut alors, selon l'article 36, faire l'objet d'un bail ou d'une vente au profit d'un particulier.
En clair, la séquence est la suivante : affectation par la commune, puis immatriculation au nom de l'État, puis attribution d'un droit au particulier, puis inscription de ce droit au livre foncier. Chacune de ces étapes relève de l'administration et aucune n'est automatique.
C'est pourquoi une délibération ne doit jamais être payée au prix d'un titre foncier. Vous n'achetez pas un terrain : vous achetez une position dans une procédure, dont l'issue et le calendrier ne dépendent pas de vous.
Construire suppose des papiers en règle : l'autorisation de construire exige un titre de propriété. Photo : Deyonro23, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0.
Quatre vérifications suffisent à écarter l'essentiel des mauvaises surprises.
Un cinquième réflexe, souvent négligé : projetez-vous à l'étape de la construction. L'article R 198 du décret n° 2009-1450 du 30 décembre 2009 impose de joindre un titre de propriété à la demande d'autorisation de construire, et l'article R 201 exige un plan de situation indiquant le numéro du titre foncier, du lot ou de la parcelle. L'article R 195 interdit par ailleurs toute construction sans autorisation administrative. Un terrain dont les papiers ne permettent pas d'obtenir l'autorisation de construire est un terrain que vous ne pourrez pas exploiter.
Pour la procédure complète, de la vérification à la signature, consultez notre guide complet de l'achat d'un terrain au Sénégal et notre page processus d'achat.
Le document détermine la fiscalité de la transaction. L'article 472 du Code général des impôts soumet au taux de 5 % les ventes et cessions d'immeubles à titre onéreux et les actes translatifs de droits immobiliers, mais aussi « toute cession d'un droit à un bail ou du bénéfice d'une promesse de bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ». Une cession de droit au bail n'échappe donc pas aux droits d'enregistrement.
S'y ajoutent les droits de publicité foncière de l'article 537 : 1 % pour l'immatriculation au livre foncier, assis sur la valeur vénale de l'immeuble, et 0,80 % pour les autres actes soumis à publicité.
Le contexte administratif compte également. Depuis les communiqués gouvernementaux des 31 juillet et 7 novembre 2024, l'État mène des audits fonciers ayant conduit à suspendre des travaux sur plusieurs sites des régions de Dakar, Thiès et Saint-Louis. Le communiqué de la Primature du 6 juillet 2026 indique que la levée des suspensions bénéficie aux détenteurs de titres réguliers, de bonne foi, et que les actes administratifs correspondants doivent être finalisés au second semestre 2026. La régularité formelle du document est donc devenue, en pratique, le critère qui départage les dossiers.
Pointe Sarène, Mbodiène, Malicounda, Joal-Fadiouth, la Somone. Chaque lot est présenté avec sa situation foncière.
Voir les terrains disponiblesNon, mais il s'en approche davantage que tout autre document. L'article 39 de la loi n° 76-66 lui reconnaît la nature de droit réel susceptible d'hypothèque, et l'emphytéose est inscriptible au livre foncier selon l'article 19 de la loi n° 2011-07. Il reste toutefois limité dans le temps, de dix-huit à cinquante ans, et l'État reprend l'immeuble à l'expiration en l'absence de demande de prorogation ou de renouvellement.
En droit, la construction suppose une autorisation administrative dont la demande doit comporter un titre de propriété (articles R 195 et R 198 du décret n° 2009-1450). Une délibération ne constitue pas un titre de propriété. En pratique, des constructions existent sur des terrains sous délibération, mais elles se font sans le cadre juridique qui les protège.
Elle n'a pas de durée fixe. L'article 37 de la loi n° 76-66 permet son retrait « à tout moment, sans indemnité, moyennant préavis de trois mois par lettre recommandée ». Elle n'autorise par ailleurs que des installations légères ou démontables.
La limite se mesure à partir de la limite atteinte par les plus fortes marées (article 5 de la loi n° 76-66). Sur le terrain, seul un géomètre-expert peut la situer avec précision. Le certificat d'urbanisme délivré en mairie signale par ailleurs les servitudes qui affectent la parcelle.
Il est nécessaire mais pas suffisant. L'article 47 de la loi n° 2011-07 exige l'acte authentique en vue de l'inscription, et l'article 20 subordonne l'effet du droit à l'égard des tiers à sa publication au livre foncier. Tant que la mutation n'est pas inscrite, votre droit n'est pas opposable.
Renoncez. Le numéro du titre foncier est une information publique : l'article 10 de la loi n° 2011-07 charge les conservateurs de communiquer au public les renseignements relatifs aux propriétés immatriculées. Un refus de le fournir n'a pas d'explication légitime.
Cet article est fourni à titre informatif et ne remplace pas le conseil d'un notaire ou d'un avocat inscrit au Sénégal. Informations vérifiées à la date du 16/09/2026.
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